Comercializar oficinas en obra: qué enseñar en 3D

Alquilar o vender oficinas antes de que el edificio esté terminado tiene una dificultad evidente: el interesado no puede visitarlas. Tiene que decidir con planos, una memoria de calidades y, con suerte, un par de renders de la fachada. Y quien firma casi nunca es quien estuvo en la reunión: suele ser una dirección financiera o un comité que solo verá lo que le reenvíen.

Esta guía es para promotoras, propietarios y comercializadoras que quieren empezar a enseñar el edificio mientras sigue en obra. Explica qué preguntas hay que contestar, con qué material se puede preparar el 3D y qué conviene decir para que nadie se lleve una sorpresa el día de la entrega.

Qué necesita ver quien alquila sobre plano

Las dudas son casi siempre las mismas, y casi ninguna se resuelve con un render de la fachada al atardecer.

¿Se puede hacer un recorrido virtual 3D sobre plano?

Sí. Un tour 360 necesita que el espacio exista para fotografiarlo o escanearlo; un visualizador 3D se prepara con los planos, así que el interesado puede recorrer la planta antes de que termine la obra.

Hace falta el material del proyecto que ya usas para comercializar: los planos, la memoria de calidades o la ficha, los renders del arquitecto si los hay y la dirección. Lo que todavía no existe, como el mobiliario o una distribución, se presenta como propuesta. Un visualizador cuesta desde 149 € + IVA.

Si quieres enseñar las plantas por dentro, mira cómo es un plano 3D interactivo de oficinas.

Para el edificio entero con su entorno, lee la guía de la maqueta virtual interactiva de un edificio.

Con qué material se prepara

No hace falta esperar a que haya algo que fotografiar. El visualizador se construye con el material del proyecto, el mismo que ya usas para comercializar:

• Planos de plantas y alzados, aunque sean los del proyecto básico. Un PDF vale.
• La memoria de calidades o la ficha comercial, para acabados y alturas.
• Los renders del arquitecto, si los hay, como referencia de materiales y color.
• La dirección o la parcela, para situar el edificio en su calle y junto a sus vecinos.

Si falta una medida, se estima y se indica en la entrega, para que nadie la tome por un dato medido. Si el proyecto aún puede cambiar, dilo desde el principio: conviene saber qué partes están cerradas y cuáles no.

Qué enseñar en cada fase de la obra

No hace falta tenerlo todo el primer día. Lo que tiene sentido enseñar depende de lo avanzado que esté el proyecto:

1. Con el proyecto aprobado: el exterior con su entorno, los accesos y la planta tipo vacía. Es lo mínimo para que alguien se sitúe.
2. Cuando empiezan las reuniones con interesados: una o varias distribuciones de ejemplo, con un mobiliario que se quita y se pone, para que cada empresa se imagine allí con su equipo.
3. Cuando se cierran los acabados: se actualizan los materiales en el mismo enlace. Si es trabajo nuevo, te lo presupuestamos antes por escrito.
4. Con el edificio terminado: llegan las fotos reales y, si quieres, un tour 360. El 3D sigue sirviendo para enseñar distribuciones y el edificio entero.

El estado de entrega, separado de la propuesta

Es donde más malentendidos aparecen. Si la planta se entrega diáfana y en el 3D solo se ve amueblada, el interesado puede pensar que los muebles, las salas o los falsos techos van incluidos. Lo más claro es enseñar las dos cosas y decir cuál es cuál: la planta como se entrega y, con un interruptor, la misma planta con una distribución de ejemplo.

Dónde usarlo mientras dura la obra

• En la web del edificio, incrustado en la página, sin que el visitante tenga que salir de ella.
• En el dosier comercial, con un enlace o un código QR que abra el 3D en el móvil.
• En las reuniones, en una pantalla, para ir contestando preguntas sobre la marcha.
• En los correos a interesados, para que puedan reenviarlo a quien decide.
• En la lona de la obra, con un código QR.

Cuándo encargarlo y cuánto tarda

Lo razonable es encargarlo cuando el proyecto está aprobado y antes de las primeras reuniones con interesados. El precio parte de 149 € + IVA y, si tenemos el material, te damos un presupuesto cerrado por escrito en 24 horas. Los proyectos más sencillos se entregan desde 24 horas una vez cerrado el alcance; las plantas interiores y las distribuciones llevan algo más. Se paga la mitad al empezar y la otra mitad al aprobar la primera versión.

Errores habituales

• Enseñar solo la fachada. Quien alquila una planta quiere saber cómo es la planta.
• Presentar una distribución amueblada sin decir que es una propuesta.
• Mandar archivos pesados o un modelo que hay que instalar: lo que no se abre en el móvil no se reenvía.
• Esperar a que termine la obra para enseñar nada, cuando parte de los interesados está buscando ahora.
• No actualizar el 3D cuando cambia el proyecto: una planta que ya no existe genera desconfianza.

Preguntas frecuentes