Cómo comercializar un edificio de oficinas en alquiler antes de reformarlo

Para alquilar un edificio de oficinas antes de reformarlo hay que vender el resultado, no el estado actual. Define a quién te diriges y en qué estado entregarás las plantas, prepara dos o tres propuestas de distribución y enséñalas con planos, un dosier y una recreación en 3D hecha desde los planos. Reparte ese material entre la web, la ficha y los brókers, y lleva el 3D en el móvil a las visitas de obra. Comunica las fechas con la certeza que realmente tienen y deja siempre claro qué es propuesta y qué se entrega.

Esta guía es para propietarios, gestoras y agencias que tienen un edificio pendiente de reforma y quieren empezar a comercializarlo ya. Si la obra ya ha empezado, la guía sobre comercializar oficinas en obra entra en el detalle de qué enseñar en cada fase.

Los pasos, en orden

1. Define el inquilino objetivo y el estado de entrega. A qué tipo de empresa te diriges, qué superficie busca y en qué estado le entregarás la planta: en bruto, con instalaciones o terminada. De eso depende todo lo demás.
2. Prepara dos o tres propuestas de distribución. Una planta vacía cuesta imaginarla. Con varias propuestas, el interesado compara cómo encajaría su equipo sin que hayas invertido aún en un acabado concreto.
3. Reúne un dosier con planos, superficies y calendario de obra. Planos por planta, superficies, calidades previstas, estado de entrega e hitos de la obra, en un documento que se pueda reenviar.
4. Enseña el resultado y di siempre que es una recreación. Un visualizador 3D hecho desde los planos, renders o una muestra del exterior permiten ver lo que aún no existe. Indica en cada pieza que es una recreación del proyecto.
5. Publica la ficha y la web del edificio. Una ficha clara y una página propia del edificio, con el 3D integrado, el dosier y un contacto, para que el material circule sin depender de una reunión.
6. Dale el material completo a los brókers y consultoras. Tanto si trabajas con una consultora internacional como CBRE o JLL como con una agencia local, comparte los planos, el dosier y el enlace al 3D para que todos enseñen lo mismo.
7. Lleva el 3D en el móvil a las visitas de obra. En la planta sin reformar, el interesado ve en la pantalla cómo quedará el espacio en el que está. Respeta siempre las normas de seguridad de la obra.
8. Comunica las fechas sin prometer lo que no está cerrado. Distingue lo confirmado de lo estimado, habla de hitos antes que de días concretos y actualiza el dosier y la web cuando algo cambie.

Define el inquilino y el estado de entrega

Antes de producir nada, decide para quién comercializas el edificio. Una empresa que busca una planta completa no pregunta lo mismo que una que busca un módulo. El estado de entrega tiene el mismo peso: si la planta se entrega en bruto, el interesado tiene que entender qué hará él y qué harás tú. Escríbelo en una frase y úsala igual en el dosier, en la ficha y en el 3D.

Prepara dos o tres propuestas de distribución

Una propuesta de distribución ayuda al interesado a contestar su pregunta principal: si cabe su equipo y cómo trabajaría. Dos o tres variantes de la misma planta, por ejemplo con más puestos abiertos o con más salas, cubren perfiles distintos sin obligarte a decidir el interior antes de tener inquilino.

Un dosier que se pueda reenviar

Quien recibe el dosier suele reenviarlo a quien decide. Debe entenderse sin explicaciones: planos por planta, superficies, calidades previstas, estado de entrega y calendario de la obra por hitos. Añade un enlace o un código QR que abra el 3D en el móvil.

Enseña el resultado, separado de lo que se entrega

Un tour 360 necesita que el espacio exista y esté terminado, así que antes de la reforma no sirve. Un visualizador 3D se hace a partir de los planos y enseña el edificio, sus plantas reformadas, vacías o amuebladas, y varias distribuciones en el mismo enlace. Los renders sirven para una vista concreta. Sea cual sea el formato, separa lo que forma parte de la entrega de lo que es una propuesta.

Ficha, web del edificio y brókers

Integra el 3D en la ficha del inmueble y en la web del edificio, junto a los planos y el contacto. A los brókers y consultoras dales el mismo paquete: planos, dosier, enlace al 3D y la frase que separa propuesta y entrega. Así todos enseñan lo mismo y nadie promete por su cuenta un acabado que no está decidido.

Visitas a obra con el 3D en el móvil

En una visita a un edificio sin reformar, el interesado ve lo que hay hoy. Con el 3D abierto en el móvil, puede situarse en la planta y ver cómo quedará ese mismo espacio, con la distribución que le interesa. Después puede volver a abrir el enlace y enseñárselo a su equipo.

Cómo comunicar las fechas

• Separa lo confirmado de lo estimado y dilo así.
• Habla de hitos de la obra antes que de días concretos.
• Actualiza el dosier, la ficha y la web cuando cambie el calendario, para que no circulen fechas distintas.
• Lo que acuerdes con el inquilino sobre la fecha de entrega, déjalo por escrito en el contrato.

Qué hace Visedra en este proceso

Visedra es un estudio de Madrid que convierte planos de oficinas y edificios en visualizadores 3D interactivos. Con los planos, aunque sean del proyecto, hacemos el edificio con su entorno y sus plantas reformadas, vacías o amuebladas, con varias distribuciones en el mismo enlace. Se abre en el navegador del móvil o del ordenador, sin instalar nada. Los ejemplos de esta web son demos conceptuales diseñadas por Visedra.

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