Steht ein Büro seit Monaten leer, liegt es nahe, die Miete zu senken. Manchmal ist das richtig. Oft liegt das Problem aber früher, nämlich darin, wie die Fläche gezeigt wird. Wenn Interessenten den Grundriss nicht verstehen, sich dort nicht arbeiten sehen oder es intern nicht erklären können, hilft auch eine niedrigere Miete nicht.
Dieser Leitfaden schlägt eine Reihenfolge vor. Er beginnt mit dem, was nichts kostet, und kommt erst am Ende zum 3D, weil es nur Sinn ergibt, wenn der Rest stimmt.
Zuerst die Grundlagen
- Miete im Marktvergleich: Vergleichen Sie mit ähnlichen Büros, die gerade in der Umgebung angeboten werden, pro Quadratmeter und mit denselben Nebenkosten.
- Klare Flächenangabe: Sagen Sie, ob es sich um Mietfläche nach gif oder um Nutzfläche handelt und welcher Anteil an Gemeinschaftsflächen umgelegt wird.
- Verfügbarkeit: Ein konkreter Bezugstermin hilft mehr als „nach Vereinbarung“.
- Konditionen: Wer zahlt den Ausbau, gibt es mietfreie Monate, welche Mindestlaufzeit verlangen Sie? Fehlt das, rechnen Interessenten mit dem Schlimmsten.
- Schnelle Antworten: Bleibt eine Anfrage tagelang liegen, besichtigt der Interessent längst etwas anderes.
Was im Exposé meistens fehlt
Lesen Sie das Exposé so, wie es jemand liest, der das Gebäude nicht kennt. Fast immer fehlt etwas davon:
- Ein Grundriss mit Maßen. Ohne ihn weiß niemand, ob seine zwanzig Arbeitsplätze hineinpassen.
- Fotos der ganzen Fläche, bei Tageslicht und ohne die Möbel des Vormieters.
- Fotos von Eingang, Foyer und Sanitärräumen, die zu jeder Besichtigung gehören, auch wenn das Exposé sie weglässt.
- Die Angaben, nach denen jedes Unternehmen fragt: lichte Raumhöhe, Klimatisierung, Glasfaser, Stellplätze und Zugangszeiten.
Anzeichen, dass es an der Darstellung liegt
| Was passiert | Was es meist bedeutet | Was Sie versuchen können |
|---|---|---|
| Es gibt Besichtigungen, aber niemand kommt wieder | Die leere Fläche hilft nicht, sich die Arbeit dort vorzustellen. | Sie möbliert zeigen, mit einer Beispielaufteilung. |
| Interessenten fragen, wie viele Arbeitsplätze passen | Der Grundriss beantwortet die entscheidende Frage nicht. | Ein Grundriss mit gezählten Arbeitsplätzen oder zwei Aufteilungen zum Vergleich. |
| Es gefällt, aber man muss es „intern abstimmen“ | Wer entscheidet, war nicht bei der Besichtigung. | Ein Link, den man weiterleiten und auf dem Smartphone öffnen kann. |
| Man besichtigt nur, um die Fläche auszuschließen | Das Exposé macht nicht klar, was es gibt. | Fotos vom aktuellen Zustand und ein Grundriss mit Maßen. |
| Die Fläche ist verwinkelt oder hat Stützen | Sie wirkt kleiner oder schlechter nutzbar, als sie ist. | Eine Aufteilung, die zeigt, wo die Arbeitsplätze hinkommen. |
Wo ein 3D-Viewer hilft
Stimmen die Grundlagen und liegt das Problem darin, dass die Fläche nicht verstanden wird, kann ein Viewer helfen. Er entsteht aus den Plänen und einigen Fotos, und Interessenten können damit:
- Die Fläche leer und möbliert sehen, mit einem Schalter.
- Zwei oder drei Aufteilungen unter demselben Link vergleichen.
- Zu Fuß auf Augenhöhe hindurchgehen.
- Den Link an die Entscheider weiterleiten, die ihn ohne Installation auf dem Smartphone öffnen.
Was er nicht kann: eine Miete über Marktniveau, eine schwache Lage oder ein Exposé ohne Angaben ausgleichen. Die Besichtigung ersetzt er auch nicht. Er sorgt dafür, dass Interessenten schon wissen, was sie erwartet, und dass sich auch ein Bild machen kann, wer nicht kommen kann.
Wenn ein Makler für Sie vermietet
Fragen Sie, was die Interessenten sagen. Das ist die nützlichste Information, die Sie haben, und oft schreibt sie niemand auf:
- Wie viele Besichtigungen gab es, und wie viele Interessenten kamen ein zweites Mal?
- Welche Einwände wiederholen sich: Miete, Größe, Zustand, Lage?
- Was wird vor der Besichtigung verschickt und was danach?
- Wer entscheidet in den Unternehmen, die besichtigt haben, und hat diese Person etwas von der Fläche gesehen?
Womit Sie diese Woche anfangen
- Vergleichen Sie die Miete mit drei oder vier ähnlichen Büros in der Umgebung.
- Prüfen Sie das Exposé anhand der Liste oben und ergänzen Sie, was fehlt, zuerst den Grundriss mit Maßen.
- Machen Sie neue Fotos, wenn die jetzigen dunkel sind oder Möbel zeigen, die nicht mehr da sind.
- Notieren Sie die Einwände der letzten Besichtigungen und prüfen Sie, ob Ihre Unterlagen sie beantworten.
- Geht es darum, wie sich die Fläche nutzen lässt, testen Sie eine Aufteilung in 3D, bevor Sie an die Miete gehen.
Bevor Sie etwas beauftragen
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