Respuesta corta. Un test fit es un plano de distribución rápido que comprueba si el equipo de una empresa cabe en una planta concreta antes de firmar el alquiler. Muestra puestos, despachos, salas y pasillos. No es un proyecto ni un plano de obra. Sirve para decidir entre varias plantas y para negociar.
Qué es un test fit
El test fit (en algunos sitios lo llaman estudio de capacidad) parte de lo que necesita el inquilino: cuántas personas, cuántas salas, recepción, almacén. Y lo coloca sobre el plano de una planta real.
La respuesta es sencilla: cabe o no cabe, y qué habría que sacrificar si no cabe.
En el sector se define como un estudio rápido de cómo encaja el programa del inquilino (puestos, despachos, salas, zonas de apoyo) en una planta, que agentes y arquitectos usan para demostrar que el espacio funciona antes de firmar (AEC Hub).
Qué no es
- No es un proyecto de arquitectura ni un plano de obra.
- No sustituye la revisión técnica de instalaciones, accesos o licencias.
- No es un presupuesto de obra, aunque ayuda a estimarlo.
Un test fit esquemático no es documentación para licencia ni un proyecto firmado; eso lo hacen los profesionales habilitados en una fase posterior (Planora).
Cuándo se hace
Cuando ya hay dos o tres plantas en la lista corta y antes de firmar. Muchas veces se pide junto a la carta de intenciones.
En Estados Unidos es habitual que la propiedad pague el test fit como parte de la negociación, porque lo ve como una herramienta comercial para el edificio (Park Realty).
Qué necesitas para hacer uno
- El plano de la planta (vale un PDF).
- El número de personas, hoy y dentro de dos o tres años.
- Cuántos despachos, salas y puestos de concentración.
- Lo que no se puede mover: núcleo, pilares, fachada.
Un buen programa del inquilino importa más que un plano bonito (Planora). Si el programa es vago, el test fit no aguanta la negociación (qbiq).
Los mínimos legales en España
Antes de hacer cuentas de puestos, conviene tener presentes los mínimos del Real Decreto 486/1997 sobre lugares de trabajo (BOE):
- 2 m² de superficie libre por trabajador.
- 10 m³ no ocupados por trabajador.
- Altura libre de 3 m, que en oficinas y despachos puede bajar a 2,5 m.
- Renovación de aire de 30 m³ por hora y trabajador en trabajos sedentarios.
Son mínimos. Un test fit cómodo suele quedar bastante por encima. La comprobación técnica final la hace tu arquitecto o ingeniero.
El problema: un plano 2D no lo entiende todo el mundo
El consultor entiende el plano. El director general que decide, muchas veces no.
Una planta vacía cuesta imaginarla. Un plano con cajitas, también.
Cómo enseñar un test fit en 3D
Un visualizador 3D interactivo convierte la distribución en algo que se recorre desde el navegador o el móvil, sin apps.
- Se ven los puestos, las salas y la luz de la fachada.
- Se pueden enseñar varias distribuciones en el mismo enlace.
- Se puede ver la planta vacía y amueblada.
- Resuelve el «¿cabemos?» en la propia reunión.
Es una recreación a partir del plano, no la foto real del espacio. No sustituye un levantamiento medido.
Mira cómo queda en las demos de oficinas (son demos conceptuales creadas por Visedra) o en tres ejemplos de distribución en 3D.
Cuánto cuesta enseñarlo en 3D con Visedra
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Preguntas frecuentes
¿Qué es un test fit de oficinas?
Es un plano de distribución rápido que comprueba si el equipo y las salas que necesita una empresa caben en una planta concreta antes de firmar el alquiler.
¿Quién hace el test fit?
Normalmente un arquitecto o un estudio de interiorismo, a petición del agente del inquilino o de la propiedad.
¿Quién paga el test fit?
Depende de la negociación. En Estados Unidos es habitual que lo pague la propiedad como herramienta comercial. En España no hay una regla fija.
¿Un test fit sustituye al proyecto de obra?
No. Es un estudio previo. El proyecto, las licencias y la revisión técnica vienen después.
¿Se puede enseñar un test fit en 3D?
Sí. Con el plano en PDF se puede preparar un visualizador 3D que se abre en el navegador, con varias distribuciones y la planta vacía o amueblada en el mismo enlace.
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